Town Tools laver gratis, offentlige værktøjer til Aarhus og til byer i hele verden. Et hold af agenter undersøger hvert sted ud fra lokale kilder og holder værktøjerne opdaterede, og beboerne foreslår nye og melder fejl.
Fra Town Tools. Den aktuelle version findes på https://www.towntools.org/aarhus-central-denmark-region-dk/depositum-tilbage
Du flytter, og nu handler det om depositummet. Denne side regner ikke ud, hvor mange penge du får tilbage — det kan ingen side gøre. Den viser, hvilke frister loven giver udlejeren, hvad der må kræves af dig, og hvem der afgør sagen, hvis I er uenige.
Gå fristerne igennem
Vælg først, hvilken slags bolig du er flyttet fra. Det er ikke en detalje: det er to forskellige love, to forskellige nævn og to forskellige gebyrer.
Privat udlejning — Du lejer af en privat udlejer, et selskab eller en ejer — ikke af en almen boligorganisation.
Almen bolig — Du lejer af en almen boligorganisation. Aarhus har omkring 45.000 almene familieboliger og 10.000 almene ungdomsboliger.
Alt bliver regnet ud i din browser. Det, du skriver, bliver hverken gemt, sendt eller lagt i adressen.
Vælg boligtypen ovenfor, så regner siden fristerne ud.
Indtil du vælger, står begge dele nedenfor, hver med sit eget afsnit. Læs kun det, der gælder din bolig.
(sidste måned)
Privat udlejning
Du lejer af en privat udlejer, et selskab eller en ejer — ikke af en almen boligorganisation.
Udlejere, der lejer mere end én beboelseslejlighed ud, skal syne lejligheden senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytningen har fundet sted. Du skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Siden regner fra fraflytningsdagen, fordi det er det tidligste tidspunkt, fristen kan begynde at løbe — fik udlejeren det først at vide senere, ligger fristen tilsvarende senere.
Hvis fristen ikke er overholdt: Efter § 187, stk. 5 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1, hvis stk. 3 eller stk. 4 er tilsidesat. Den bestemmelse har ingen undtagelse for skader — det har indflytningsreglen i § 90, stk. 3 derimod.
Rapporten udleveres til dig ved synet. Var du ikke til stede, eller ville du ikke kvittere for modtagelsen, skal den sendes til dig senest 2 uger efter synet.
Hvis fristen ikke er overholdt: Samme virkning som ved stk. 3: efter § 187, stk. 5 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse.
Udlejeren kan ikke gøre et istandsættelseskrav gældende, når der er gået mere end 2 uger fra flyttesynet — eller fra fraflytningsdagen, hvis lejemålet ikke er omfattet af synspligten. Udgifter til istandsættelse, der ikke er taget med i fraflytningsrapporten, er dig uvedkommende. Der er to undtagelser: mangler, der ikke kunne opdages ved anvendelse af sædvanlig omhu, og svig fra din side.
Almen bolig
Du lejer af en almen boligorganisation. Aarhus har omkring 45.000 almene familieboliger og 10.000 almene ungdomsboliger.
Boligorganisationen skal syne boligen senest 2 uger efter, at den er blevet bekendt med, at fraflytningen har fundet sted, og du skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Siden regner fra fraflytningsdagen, fordi det er det tidligste tidspunkt, fristen kan begynde at løbe.
Normalistandsættelse og den 10-årige trappe (A-ordningen)
Meld flytning — og pas på "du må ikke melde adresse her"
Enhver, der flytter, har pligt til senest 5 dage efter flytningen at anmelde den til tilflytningskommunen. Kommunen kan afvise en anmeldelse, der er lavet mere end 4 uger før den flyttedag, du opgiver.
Du registreres, hvor du regelmæssigt sover og har dine ejendele. Er der tvivl, må kommunen ikke registrere dig, før den har undersøgt sagen, og den kan kræve en erklæring fra ejeren af ejendommen.
En udlejer har ingen ret til at forbyde dig at melde adresse. "Du må ikke melde adresse her" er ikke et lovligt vilkår i en lejekontrakt — det er et signal om, at aftalen ikke holder til kommunens kontrol. Og det er dig, der ender med bøden eller med at stå registreret på ukendt adresse. Aarhus Kommunes egen engelske vejledning siger det samme: undersøg, om aftalen er lovlig, hvis du får at vide, at du ikke må have din postadresse der — og du har intet retskrav, hvis du ikke har fået en lejekontrakt, eller hvis du har betalt penge under bordet.
Anmeldelse mere end 14 dage for sent
1.020 kr. (2026-takst)
Manglende eller forkerte oplysninger til kommunen
2.850 kr. (2026-takst)
Værd at vide
Der findes en officiel lejekontrakt på engelsk
Siden 1. februar 2025 findes den autoriserede standardblanket typeformular A, 10. udgave, i en engelsksproget udgave (ENG) af 1. januar 2025, og alle felter skal udfyldes på engelsk. Den gælder kun for lejeaftaler indgået efter 1. februar 2025 — en ældre kontrakt er ikke ugyldig, fordi den er på dansk.
Du skal senest 8 dage før fraflytning oplyse den adresse, som meddelelser — herunder krav efter § 187 — kan sendes til. Gør du ikke det, bliver det svært for dig at bevise, hvornår et krav kom frem, og hvornår fristen løb ud.
Lejeloven sætter fristerne, og § 187, stk. 5 siger, at udlejerens krav på istandsættelse bortfalder, hvis pligten til at syne og til at udlevere rapporten er tilsidesat. Men det er ikke denne side, der afgør, om den er tilsidesat. Det er huslejenævnet, og en almindelig sag koster 367 kr. (2026).
Der er ingen frist for at betale depositummet tilbage
Lejeloven sætter ingen frist for, hvornår udlejer skal gøre op og betale tilbage — den findes ikke, og en side, der lover dig en, tager fejl. Det ur, der tæller, er udlejerens krav: efter § 187, stk. 2 kan et istandsættelseskrav ikke gøres gældende, når der er gået mere end 2 uger fra flyttesynet — eller fra fraflytningsdagen, hvis lejemålet ikke er omfattet af synspligten.
Nævnet arbejder på dansk, og gebyret kommer ikke retur
Din henvendelse til nævnet skal være på dansk. Gebyret på 367 kr. bliver ikke betalt tilbage, heller ikke hvis du får fuldt medhold. Får du fuldt medhold, betaler udlejer et beløb — men til nævnet, ikke til dig.
Siden gengiver loven og regner på de datoer, du selv taster ind. Det er ikke juridisk rådgivning, og den kender hverken din lejekontrakt eller din sag. Er du i tvivl, så tal med retshjælpen eller en lejerorganisation, inden du rejser en sag.
Hvis fristen ikke er overholdt: Kravet kan ikke gøres gældende. Hvor synspligten gælder, kan fristen efter § 189 ikke fraviges til skade for dig. Har udlejeren kun den ene beboelseslejlighed, er der ingen synspligt, og så kan der i princippet være aftalt noget andet i lejekontrakten.
Du skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen, bortset fra den forringelse, der skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af din vedligeholdelsespligt. Loven siger det direkte: det kan ikke pålægges dig at bringe det lejede i bedre stand end den, du overtog det i.
Lejemålet skal være afleveret senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen.
Du kan kun sættes til at istandsætte det, du selv skulle vedligeholde
Det kan ikke aftales, at du ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af din vedligeholdelsespligt. Reglen er ufravigelig.
Indvendig vedligeholdelse er hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Hvad der derudover er dit, står i lejekontrakten.
Forudbetalt leje kan modregnes i de sidste måneder
Udlejeren kan kræve op til 3 måneders forudbetalt leje. Er lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan du modregne det forudbetalte beløb i den sidste del af lejeperioden — altså lade være med at betale de sidste måneders leje.
Det er den regel, flest overser. Betaler du de sidste måneder og venter på at få de forudbetalte penge tilbage bagefter, har du betalt to gange for de samme måneder — og der er ingen frist for, hvornår udlejeren skal betale tilbage.
Huslejenævnet afgør uenigheder mellem lejer og udlejer i private lejemål. Lejelovens § 190 nævner udtrykkeligt tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning. Nævnet er upartisk og må ikke rådgive nogen af parterne. Vurderer nævnet, at der er brug for egentlig bevisførelse, afviser det sagen og henviser den til boligretten.
Gebyr
367 kr. · 2026-takst — Gebyret reguleres hvert år den 1. januar efter boligforholdslovens § 100.
Forhåndsgodkendelse af lejen
614 kr. · 2026-takst
Forhåndsbesigtigelse efter lejelovens § 19, stk. 3
4.685 kr. · 2026-takst
Udlejerens betaling, når lejeren får fuldt medhold
7.027 kr. · 2026-takst — Beløbet betales til nævnet efter boligforholdslovens § 82, stk. 2 — ikke til dig.
Sprog
Din henvendelse skal være på dansk. Det står på Aarhus Kommunes egen side om nævnet, og det gælder også, selvom din lejekontrakt er skrevet på engelsk.
Gebyret
Det regner siden ikke ud
Hvor mange penge du får tilbage. Det afhænger af lejekontrakten, indflytningsrapporten og standen ved indflytning, og det kan ingen side regne ud for dig.
Om et bestemt istandsættelseskrav er rimeligt i kroner.
Hvornår udlejeren skal betale depositummet tilbage. Der findes ingen sådan frist i lejeloven.
Dit eget opsigelsesvarsel. Efter lejelovens § 169 kan du frit opsige lejeaftalen, medmindre andet er aftalt — de tre måneder, de fleste kender, står i lejekontraktens standardblanket, ikke i loven. § 175's tre måneder er udlejerens varsel, ikke dit.
Ved fraflytning gennemføres for din regning en normalistandsættelse, der omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring. Udlejeren overtager i løbet af en periode på højst 10 år fra din overtagelse af lejligheden gradvis din udgift. Flytter du inden udløbet af den fastsatte periode, betaler du kun den andel, udlejeren endnu ikke har overtaget.
Den konkrete periode og procentsats står i din afdelings vedligeholdelsesreglement, ikke i loven. Denne side regner ikke beløbet ud.
Nogle afdelinger kører B-ordningen i stedet, hvor der løbende indbetales til en vedligeholdelseskonto. Hvilken ordning din afdeling har, står i vedligeholdelsesreglementet.
I almene boliger er lejerens opsigelsesvarsel 3 måneder. For almene ungdomsboliger kan der være aftalt 6 uger. Det er modsat privat udlejning, hvor de tre måneder står i kontrakten og ikke i loven.
Beboerklagenævnet afgør uenigheder mellem beboere og almene boligorganisationer, herunder om istandsættelse ved fraflytning. Det er ikke Huslejenævnet, og det er ikke den samme lov. Sagen indbringes gennem Aarhus Kommune; spørg Borgerservice i Dokk1 eller din boligorganisation, hvordan du gør — denne side har ikke efterprøvet kommunens egen side om beboerklagenævnet.
Gebyr
172 kr. · 2026-takst — Gebyret følger almenlejelovens § 102, stk. 1 og reguleres hvert år den 1. januar.
Sprog
Aarhus Kommune skriver om huslejenævnet, at henvendelsen skal være på dansk. Regn med det samme her, og spørg kommunen, hvis du er i tvivl.
Gebyret
Aarhus Kommune skriver om huslejenævnet, at gebyret ikke betales tilbage, heller ikke hvis du får medhold. Gå ud fra det samme her, og spørg kommunen, hvis det har betydning for dig.
Frist for at rejse sagen
Denne side har ikke efterprøvet, om der er en frist for at indbringe en fraflytningssag for beboerklagenævnet. Spørg nævnet eller din boligorganisation, og vent ikke unødigt.
Sagsbehandlingstid
Aarhus Kommune oplyser ikke en særskilt sagsbehandlingstid for beboerklagenævnet på den side, denne værktøj bygger på. Om huslejenævnet skriver kommunen ca. 3 måneder.
Det regner siden ikke ud
Beløbet for normalistandsættelse. Din afdelings vedligeholdelsesreglement har perioden og procentsatsen; loven har kun rammen på højst 10 år.
Fristen for udlejerens krav. Denne side har ikke fundet en bestemmelse i almenlejeloven, den kan stå inde for på linje med lejelovens § 187, stk. 2, så der regnes ingen kravsfrist ud for almene boliger.
Hvad det betyder, hvis § 94 ikke er overholdt. Det spørgsmål hører til i Beboerklagenævnet.
Beboerindskuddet. Det følger andre regler end depositum i privat udlejning, og de er ikke efterprøvet her.
Den almene del af siden er gennemgået for gældende ordlyd, men ikke sporet ændring for ændring. Derfor holder den sig til de fire punkter ovenfor og henviser resten til Beboerklagenævnet.
Aarhus Kommune driver et huslejenævn efter boligforholdslovens kapitel 1 og kører forhåndsbesigtigelsen efter lejelovens § 19, stk. 3. Det er grunden til, at denne side regner med, at de omkostningsbestemte regler anvendes her. Det er en slutning fra kommunens egen praksis, ikke en klassifikation, loven udtaler — spørg nævnet, hvis det har betydning for din sag.
Indflytningssynet er det, de fleste sager vindes på
En udlejer, der lejer mere end én beboelseslejlighed ud, skal holde et indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport, som udleveres ved synet eller sendes til dig senest 2 uger efter. Er det ikke sket, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 187, stk. 1 — medmindre kravet skyldes skader, som du er ansvarlig for. Læg mærke til forskellen: her er der en undtagelse for skader, det er der ikke i § 187, stk. 5.
Du har selv 2 uger fra lejeforholdets begyndelse til at gøre udlejeren opmærksom på mangler ved det lejede. Find indflytningsrapporten frem, før du gør noget andet.
Du må kun fjerne en forbedring, hvis du sætter det lejede i den stand, det var i før. Har udlejeren givet samtykke efter § 141, kan retablering kun kræves, hvis udlejeren tog forbehold for det, da samtykket blev givet.
Der findes ingen normalistandsættelse og ingen 10-årig trappe i privat udlejning
Ordene normalistandsættelse og nyistandsat står ingen steder i lejeloven. Den ordning — hvor udlejeren gradvis overtager udgiften over højst 10 år — er almenlejelovens § 26, stk. 2, og den gælder kun almene boliger. Møder du en privat fraflytningsopgørelse, der regner med en 10-årig trappe, hviler den ikke på lejeloven.
Depositum kan kun forhøjes sammen med en lovlig lejeforhøjelse, og det skal opkræves i lige store månedlige rater over lige så mange måneder, som depositummet oprindelig svarede til. Falder lejen, skal en del af depositummet betales tilbage. Der er ingen fritstående ret til at kræve mere depositum midt i lejeforholdet.
§§ 59-61 kan ikke fraviges til skade for lejeren, og tvister om depositum og forudbetalt leje afgøres af huslejenævnet. I omkostningsbestemte ejendomme er det desuden strafbart at kræve mere, end § 59 tillader — bøde eller fængsel indtil 4 måneder.
Gebyret betales ikke tilbage, heller ikke hvis du får fuldt medhold. Aarhus Kommune skriver det direkte.
Frist for at rejse sagen
Lejeloven sætter ingen frist for, hvornår en sag om depositum skal indbringes for nævnet — § 190 giver nævnet kompetencen uden tidsgrænse. Der findes andre forældelsesregler i dansk ret, som denne side ikke har efterprøvet, så vent ikke unødigt.
Sagsbehandlingstid
Aarhus Kommune skriver, at den gennemsnitlige sagsbehandlingstid er ca. 3 måneder. Boligforholdslovens § 86, stk. 1 sætter et mål på 4 uger, og efter § 88, stk. 6 kan du gå direkte til boligretten, hvis nævnet ikke når det. De tre måneder er kommunens egen oplysning, ikke et løfte.
Nævn
Aarhus har to nævn, Nordre Nævn og Søndre Nævn. Kommunen fordeler sagerne mellem dem.