Får du dit depositum tilbage?
Fristerne ved fraflytning, hvad udlejer må kræve, og hvilket nævn der afgør sagen — for både privat udlejning og almene boliger.
Indlæser de nyeste oplysninger…
Indlæser de nyeste oplysninger…
Fristerne ved fraflytning, hvad udlejer må kræve, og hvilket nævn der afgør sagen — for både privat udlejning og almene boliger.
Indlæser de nyeste oplysninger…
Du flytter, og nu handler det om depositummet. Denne side regner ikke ud, hvor mange penge du får tilbage — det kan ingen side gøre. Den viser, hvilke frister loven giver udlejeren, hvad der må kræves af dig, og hvem der afgør sagen, hvis I er uenige.
Start med at vælge, om du flytter fra en privat eller en almen bolig. Det er ikke en detalje: det er to forskellige love, to forskellige nævn og to forskellige gebyrer.
Vælg først, hvilken slags bolig du er flyttet fra. Det er ikke en detalje: det er to forskellige love, to forskellige nævn og to forskellige gebyrer.
Alt bliver regnet ud i din browser. Det, du skriver, bliver hverken gemt, sendt eller lagt i adressen.
Vælg boligtypen ovenfor, så regner siden fristerne ud.
Indtil du vælger, står begge dele nedenfor, hver med sit eget afsnit. Læs kun det, der gælder din bolig.
Du lejer af en privat udlejer, et selskab eller en ejer — ikke af en almen boligorganisation.
Loven: Lov om leje (lejeloven), LOV nr 341 af 22/03/2022
Udlejere, der lejer mere end én beboelseslejlighed ud, skal syne lejligheden senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytningen har fundet sted. Du skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Siden regner fra fraflytningsdagen, fordi det er det tidligste tidspunkt, fristen kan begynde at løbe — fik udlejeren det først at vide senere, ligger fristen tilsvarende senere.
Hvis fristen ikke er overholdt: Efter § 187, stk. 5 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1, hvis stk. 3 eller stk. 4 er tilsidesat. Den bestemmelse har ingen undtagelse for skader — det har indflytningsreglen i § 90, stk. 3 derimod.
Hjemmel: lejelovens § 187, stk. 3
Rapporten udleveres til dig ved synet. Var du ikke til stede, eller ville du ikke kvittere for modtagelsen, skal den sendes til dig senest 2 uger efter synet.
Hvis fristen ikke er overholdt: Samme virkning som ved stk. 3: efter § 187, stk. 5 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse.
Hjemmel: lejelovens § 187, stk. 4
Udlejeren kan ikke gøre et istandsættelseskrav gældende, når der er gået mere end 2 uger fra flyttesynet — eller fra fraflytningsdagen, hvis lejemålet ikke er omfattet af synspligten. Udgifter til istandsættelse, der ikke er taget med i fraflytningsrapporten, er dig uvedkommende. Der er to undtagelser: mangler, der ikke kunne opdages ved anvendelse af sædvanlig omhu, og svig fra din side.
Du lejer af en almen boligorganisation. Aarhus har omkring 45.000 almene familieboliger og 10.000 almene ungdomsboliger.
Loven: Lov om leje af almene boliger (almenlejeloven), LBK nr 928 af 04/09/2019
Boligorganisationen skal syne boligen senest 2 uger efter, at den er blevet bekendt med, at fraflytningen har fundet sted, og du skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Siden regner fra fraflytningsdagen, fordi det er det tidligste tidspunkt, fristen kan begynde at løbe.
Hjemmel: almenlejelovens § 94
Det kan ikke ved fraflytning forlanges, at boligen afleveres i en bedre stand end den, hvori den blev overtaget.
Hjemmel: almenlejelovens § 25, stk. 3
Normalistandsættelse og den 10-årige trappe (A-ordningen)
Enhver, der flytter, har pligt til senest 5 dage efter flytningen at anmelde den til tilflytningskommunen. Kommunen kan afvise en anmeldelse, der er lavet mere end 4 uger før den flyttedag, du opgiver.
Du registreres, hvor du regelmæssigt sover og har dine ejendele. Er der tvivl, må kommunen ikke registrere dig, før den har undersøgt sagen, og den kan kræve en erklæring fra ejeren af ejendommen.
En udlejer har ingen ret til at forbyde dig at melde adresse. "Du må ikke melde adresse her" er ikke et lovligt vilkår i en lejekontrakt — det er et signal om, at aftalen ikke holder til kommunens kontrol. Og det er dig, der ender med bøden eller med at stå registreret på ukendt adresse. Aarhus Kommunes egen engelske vejledning siger det samme: undersøg, om aftalen er lovlig, hvis du får at vide, at du ikke må have din postadresse der — og du har intet retskrav, hvis du ikke har fået en lejekontrakt, eller hvis du har betalt penge under bordet.
Siden 1. februar 2025 findes den autoriserede standardblanket typeformular A, 10. udgave, i en engelsksproget udgave (ENG) af 1. januar 2025, og alle felter skal udfyldes på engelsk. Den gælder kun for lejeaftaler indgået efter 1. februar 2025 — en ældre kontrakt er ikke ugyldig, fordi den er på dansk.
Du skal senest 8 dage før fraflytning oplyse den adresse, som meddelelser — herunder krav efter § 187 — kan sendes til. Gør du ikke det, bliver det svært for dig at bevise, hvornår et krav kom frem, og hvornår fristen løb ud.
Hjemmel: lejelovens § 186, stk. 2
Aarhus anvender de omkostningsbestemte regler
Aarhus Retshjælp
Gratis retshjælp
Lejernes Landsorganisation
Lejerorganisation
Kun nævnet kan afgøre, om en frist er overskredet
Der er ingen frist for at betale depositummet tilbage
Nævnet arbejder på dansk, og gebyret kommer ikke retur
Siden gengiver loven og regner på de datoer, du selv taster ind. Det er ikke juridisk rådgivning, og den kender hverken din lejekontrakt eller din sag. Er du i tvivl, så tal med retshjælpen eller en lejerorganisation, inden du rejser en sag.
Hvis fristen ikke er overholdt: Kravet kan ikke gøres gældende. Hvor synspligten gælder, kan fristen efter § 189 ikke fraviges til skade for dig. Har udlejeren kun den ene beboelseslejlighed, er der ingen synspligt, og så kan der i princippet være aftalt noget andet i lejekontrakten.
Hjemmel: lejelovens § 187, stk. 2
Town Tools laver gratis, offentlige værktøjer til Aarhus og til byer i hele verden. Et hold af agenter undersøger hvert sted ud fra lokale kilder og holder værktøjerne opdaterede, og beboerne foreslår nye og melder fejl.
Samme stand som ved overtagelsen — ikke bedre
Du skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen, bortset fra den forringelse, der skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af din vedligeholdelsespligt. Loven siger det direkte: det kan ikke pålægges dig at bringe det lejede i bedre stand end den, du overtog det i.
Lejemålet skal være afleveret senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen.
Hjemmel: lejelovens § 187, stk. 1
Det kan ikke aftales, at du ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af din vedligeholdelsespligt. Reglen er ufravigelig.
Indvendig vedligeholdelse er hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Hvad der derudover er dit, står i lejekontrakten.
Hjemmel: lejelovens § 115, 3. pkt. og § 111
Udlejeren kan kræve et depositum svarende til højst 3 måneders leje.
Hjemmel: lejelovens § 59, stk. 1
Forudbetalt leje kan modregnes i de sidste måneder
Udlejeren kan kræve op til 3 måneders forudbetalt leje. Er lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan du modregne det forudbetalte beløb i den sidste del af lejeperioden — altså lade være med at betale de sidste måneders leje.
Det er den regel, flest overser. Betaler du de sidste måneder og venter på at få de forudbetalte penge tilbage bagefter, har du betalt to gange for de samme måneder — og der er ingen frist for, hvornår udlejeren skal betale tilbage.
Hjemmel: lejelovens § 59, stk. 3
Huslejenævnet i Aarhus
Huslejenævnet afgør uenigheder mellem lejer og udlejer i private lejemål. Lejelovens § 190 nævner udtrykkeligt tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning. Nævnet er upartisk og må ikke rådgive nogen af parterne. Vurderer nævnet, at der er brug for egentlig bevisførelse, afviser det sagen og henviser den til boligretten.
Den konkrete periode og procentsats står i din afdelings vedligeholdelsesreglement, ikke i loven. Denne side regner ikke beløbet ud.
Hjemmel: almenlejelovens § 26, stk. 2
Nogle afdelinger kører B-ordningen i stedet, hvor der løbende indbetales til en vedligeholdelseskonto. Hvilken ordning din afdeling har, står i vedligeholdelsesreglementet.
Hjemmel: almenlejelovens § 27
I almene boliger er lejerens opsigelsesvarsel 3 måneder. For almene ungdomsboliger kan der være aftalt 6 uger. Det er modsat privat udlejning, hvor de tre måneder står i kontrakten og ikke i loven.
Hjemmel: almenlejelovens § 88
Beboerklagenævnet i Aarhus
Beboerklagenævnet afgør uenigheder mellem beboere og almene boligorganisationer, herunder om istandsættelse ved fraflytning. Det er ikke Huslejenævnet, og det er ikke den samme lov. Sagen indbringes gennem Aarhus Kommune; spørg Borgerservice i Dokk1 eller din boligorganisation, hvordan du gør — denne side har ikke efterprøvet kommunens egen side om beboerklagenævnet.
Indflytningssynet er det, de fleste sager vindes på
En udlejer, der lejer mere end én beboelseslejlighed ud, skal holde et indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport, som udleveres ved synet eller sendes til dig senest 2 uger efter. Er det ikke sket, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 187, stk. 1 — medmindre kravet skyldes skader, som du er ansvarlig for. Læg mærke til forskellen: her er der en undtagelse for skader, det er der ikke i § 187, stk. 5.
Du har selv 2 uger fra lejeforholdets begyndelse til at gøre udlejeren opmærksom på mangler ved det lejede. Find indflytningsrapporten frem, før du gør noget andet.
Hjemmel: lejelovens § 90, stk. 1-3 og § 91
Du må kun fjerne en forbedring, hvis du sætter det lejede i den stand, det var i før. Har udlejeren givet samtykke efter § 141, kan retablering kun kræves, hvis udlejeren tog forbehold for det, da samtykket blev givet.
Hjemmel: lejelovens § 188
Der findes ingen normalistandsættelse og ingen 10-årig trappe i privat udlejning
Ordene normalistandsættelse og nyistandsat står ingen steder i lejeloven. Den ordning — hvor udlejeren gradvis overtager udgiften over højst 10 år — er almenlejelovens § 26, stk. 2, og den gælder kun almene boliger. Møder du en privat fraflytningsopgørelse, der regner med en 10-årig trappe, hviler den ikke på lejeloven.
Hjemmel: almenlejelovens § 26, stk. 2 — gælder ikke privat udlejning
Hjemmel: lejelovens § 60
§§ 59-61 kan ikke fraviges til skade for lejeren, og tvister om depositum og forudbetalt leje afgøres af huslejenævnet. I omkostningsbestemte ejendomme er det desuden strafbart at kræve mere, end § 59 tillader — bøde eller fængsel indtil 4 måneder.
Huslejenævnet i Aarhus
Du kan også sende sagen som sikker Digital Post eller aflevere den i Borgerservice i Dokk1.
Modparten bliver hørt
Nævnet sender sagen videre til modparten senest 1 uge efter, at den er modtaget, og modparten har 2 uger til at svare.
Hjemmel: boligforholdslovens § 82, stk. 3
Besigtigelse
Skal nævnet se på lejemålet, indkaldes parterne med mindst 1 uges varsel.
Hjemmel: boligforholdslovens § 85, stk. 1
Tavshed kan koste
Svarer en part ikke, kan nævnet lægge modpartens fremstilling til grund. En udlejer, der ikke svarer, kan tabe sagen på det.
Hjemmel: boligforholdslovens § 86, stk. 2
Efter en afgørelse, du vinder
Udlejeren skal inden 2 uger orientere beboerrepræsentanterne eller samtlige lejere om afgørelsen.
Hjemmel: lejelovens § 194
Til boligretten: 4 uger fra du får afgørelsen at vide.
Undtagelsesvis kan der søges om tilladelse inden for 1 år efter afgørelsen; så skal sagen anlægges inden 4 uger efter, at tilladelsen er givet.
Hjemmel: boligforholdslovens § 88, stk. 2