Mietspiegel Jena 2026: Was ist für meine Wohnung üblich?
Die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung nach dem Mietspiegel Jena 2026: Wohnlage per Adresse, die Tabelle, Punkte für jedes Ausstattungsmerkmal — dazu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.
Was ist für eine Wohnung wie Ihre in Jena üblich? Der Mietspiegel der Stadt beantwortet das mit einer Tabelle und einer Liste von Merkmalen, die jeweils ein paar Punkte nach oben oder unten wert sind. Diese Seite rechnet beides so durch, wie es in der Broschüre steht — und sagt bei jedem Merkmal, was es zählt.
Sie brauchen den Mietvertrag, am besten auch den Energieausweis. Was Sie eintragen, bleibt in Ihrem Browser; nur die Adresse wird kurz mit dem Straßenverzeichnis des Mietspiegels verglichen.
Welcher Mietspiegel das ist
Mietspiegel der Stadt Jena 2026
Gilt seit dem 7. September 2026, ohne genanntes Enddatum. Er ist der qualifizierte Mietspiegel 2023, mit dem Thüringer Mietpreisindex fortgeschrieben (Faktor 1,034). Mit dieser Fortschreibung ist er ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB geworden: eine Orientierung, die ein Vermieter für eine Mieterhöhung nennen kann, aber ohne die besondere Beweiskraft eines qualifizierten.
Für welche Wohnungen er gilt
Der Mietspiegel gilt für Wohnungen in Häusern mit drei oder mehr Wohnungen — nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser. Eine Mindestgröße gibt es nicht. Nicht erfasst sind außerdem:
- öffentlich geförderte (preisgebundene) Wohnungen
- Wohnungen mit gewerblich oder teilgewerblich genutzten Räumen
- Werks-, Dienst- und Hausmeisterwohnungen
- vollständig untervermieteter Wohnraum
- Wohnraum in Heimen und Anstalten mit zusätzlichen Leistungen, und heimähnliche Unterkünfte wie Studenten- oder Jugendwohnheime
- Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch
- Verträge mit Staffelmiete, und Vereinbarungen über eine feste Miete oder Laufzeit von mehr als drei Jahren
- möblierte oder teilmöblierte Wohnungen (Einbauschränke und Einbauküche zählen nicht als Möbel)
- Wohnungen, die Küche, WC oder Bad mit einer anderen Partei teilen
- Wohnungen, die der Vermieter nicht mit Bad, WC und Sammelheizung ausgestattet hat
1. Wohnlage
2. Die Wohnung
Wie im Mietvertrag. Balkon, Loggia und Terrasse zählen höchstens zur Hälfte.
Bei ausgebautem Dachgeschoss, Aufstockung oder Anbau gilt das Jahr, in dem die Wohnung zuerst bezogen wurde.
3. Was die Wohnung hat
Jedes Merkmal ist ein paar Punkte wert, nach oben oder nach unten. Wo nichts angekreuzt ist, gilt der Normalfall mit 0 Punkten. Die Summe entscheidet, wo in der Spanne Ihre Wohnung liegt.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Wählen Sie zuerst die Wohnlage — oben über die Adresse oder von Hand.
Die Tabelle
Mittelwert und Spanne in € je m² und Monat, nettokalt.
einfach
| Baujahr | unter 50 m² | 50 bis 80 m² | über 80 m² |
|---|---|---|---|
| bis 1949 | 8,87 € 7,24 € – 10,69 € | 8,53 € 7,21 € – 9,89 € | 8,56 € 7,13 € – 10,09 € |
| 1950 bis 1967 | 7,62 € 6,39 € – 8,80 € | 7,55 € 6,20 € – 8,79 € | 7,60 € 6,37 € – 8,67 € |
| 1968 bis 1991 | 6,49 € 5,67 € – 7,21 € | 6,00 € 5,33 € – 6,67 € | 5,79 € 5,24 € – 6,26 € |
| 1992 bis 2001 | 9,35 €² 8,02 € – 10,84 € | 8,69 €² 7,13 € – 9,84 € | kein Wert |
| 2002 bis 2011 | 9,61 €¹² 8,33 € – 11,79 € | 8,62 € 7,40 € – 9,81 € | 8,95 € 7,62 € – 10,58 € |
| 2012 bis 2016 | kein Wert | 10,25 € 9,17 € – 11,28 € | 10,39 € 9,34 € – 11,24 € |
| ab 2017 | 9,34 €¹² 9,31 € – 9,41 € | 11,22 € 10,46 € – 11,67 € | 10,96 € 10,23 € – 11,71 € |
mittel
| Baujahr | unter 50 m² | 50 bis 80 m² | über 80 m² |
|---|---|---|---|
| bis 1949 | 9,81 € 8,43 € – 10,98 € | 8,89 € 7,38 € – 10,37 € | 8,75 € 6,91 € – 10,56 € |
| 1950 bis 1967 | 7,11 € 6,54 € – 7,61 € | 7,09 € 6,39 € – 7,82 € | 9,33 €² 7,10 € – 10,86 € |
| 1968 bis 1991 | 6,87 € 6,09 € – 7,86 € | 6,25 € 5,61 € – 6,85 € | 5,97 €² 5,38 € – 6,55 € |
| 1992 bis 2001 | 9,94 €² 8,51 € – 11,35 € | 8,91 € 7,76 € – 10,11 € | 8,34 €² 6,72 € – 9,68 € |
| 2002 bis 2011 | 10,53 €² 9,49 € – 12,08 € | 9,61 € 8,42 € – 10,71 € | 9,25 € 7,98 € – 10,55 € |
| 2012 bis 2016 | kein Wert | 10,49 € 9,72 € – 11,92 € | 11,06 € 9,73 € – 12,46 € |
| ab 2017 | kein Wert | 12,16 € 10,41 € – 13,83 € | 12,23 € 10,02 € – 14,17 € |
gut
| Baujahr | bis 80 m² | über 80 m² |
|---|---|---|
| bis 1949 | 8,81 € 6,99 € – 10,73 € | 9,02 € 7,40 € – 11,04 € |
| 1950 bis 1967 | 7,57 €¹² 6,80 € – 8,64 € | 9,58 €¹² 7,50 € – 12,47 € |
| 1968 bis 1991 | kein Wert | kein Wert |
| 1992 bis 2001 | 10,15 €² 8,73 € – 11,47 € | 10,10 €¹² 8,65 € – 11,93 € |
| 2002 bis 2011 | 10,76 €¹ 9,04 € – 13,55 € | 10,49 €¹² 8,85 € – 11,87 € |
| 2012 bis 2016 | 10,79 €¹² 9,84 € – 11,43 € | 10,98 €¹² 10,08 € – 11,37 € |
| ab 2017 | kein Wert | kein Wert |
Anmerkungen der Stadt zur Tabelle
- ¹ Für Fallzahlen unter 10 können keine Mietwerte ermittelt werden. Bei Fallzahlen von 10 bis 29 ist die Aussage eingeschränkt, hier sind auch die Mietspannen ähnlicher Wohnungstypen zu beachten.
- ² Aufgrund geringer Fallzahlen an Mietdaten privater Kleinvermieter oder Großvermieter konnte keine Gewichtung vorgenommen werden.
Wie die Punkte wirken
Alle Plus- und Minuspunkte zusammen ergeben die Wohnwertsumme. Von −4 bis +4 gilt der Mittelwert. Von +5 bis +10 liegt die Wohnung in der unteren Hälfte zwischen Mittelwert und oberem Spannenwert, ab +11 in der oberen Hälfte; von −5 bis −10 in der oberen Hälfte zwischen unterem Spannenwert und Mittelwert, ab −11 in der unteren. Das Rechenbeispiel der Stadt: mittlere Lage, Baujahr 1905, 75 m², Bad 2012 modernisiert, Einbauküche, Parkett und ein Balkon über 1,5 m tief ergeben +5 Punkte und 8,89 bis 9,63 € je m². Die Merkmalsliste gehörte nie zum qualifizierten Teil des Mietspiegels; sie kann aber als Schätzungsgrundlage zur Orientierung in der Spanne verwendet werden (BGH, Urteil vom 20.04.2005, VIII ZR 110/04).
Eine Orientierung, kein Gutachten
Woher die Zahlen kommen
Der Online-Rechner der Stadt
- Online-Mietspiegel der Stadt JenaRechnet mit denselben Tabellen; dort ist die Wohnlage auch auf einer Karte zu sehen.
Beratung und Fragen
Stadt Jena, Team Wohnen und Quartierentwicklung
- Telefon
- 03641 49-5131
- wbf@jena.de
- Adresse
- Am Anger 26, 07743 Jena
Fragen zum Mietspiegel und zur Wohnlage.
Zum Nachlesen
- Mietspiegel für Wohnraummieten (Stadt Jena)Die Seite der Stadt mit der Broschüre zum Herunterladen.
- Broschüre Mietspiegel Jena 2026 (PDF)Tabelle auf Seite 12, Merkmale ab Seite 13, Straßenverzeichnis ab Seite 17.
- Methodenbericht zur Fortschreibung 2026 (PDF)Wie der Mietspiegel 2023 auf 2026 hochgerechnet wurde.
Über diese Werkzeuge
Town Tools baut kostenlose, öffentliche Werkzeuge für Jena und Orte auf der ganzen Welt. Ein Team aus Agenten recherchiert jeden Ort anhand lokaler Quellen und hält die Werkzeuge aktuell; die Menschen vor Ort schlagen neue vor und melden Korrekturen.